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美国移民生活：外国人在美买房须知

 

进入到2014年，全球投资移民市场动荡频频。先是加拿大联邦政府于2月11日公布了2014年的财政预算，计划终结联邦投资移民项目，引发移民业界一片哗然。而地处欧洲的葡萄牙、西班牙等国，作为近年来新晋的热门移民国家，以宽松的移民政策要求，简单迅速的办理方式，一路风生水起，灼人眼球。同处于北美的美国，近期接连发布投资移民的利好消息，在2014年2月末的EB-5相关利益者电话会议中，提出加速审批和提升相关服务。3月，众议院两党联合提出建议将EB-5区域中心永久化的投资移民法案。各种迹象表明，美国投资移民的政策和监管都将日趋完善，现下正是移民美国的最好时机。

 

新移民登陆美国后，第一件重要的事情就是安家。那么，外国人在美国人买卖房屋与本地人有什么不一样吗？

 

1、从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制。任何人，任何身份的外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候，在利润赋税也就是所得税方面会有一些不同。

 

2、需要做哪些准备

首先，做好资金上的准备。如果钱在中国，要在国内银行开具中英文的存款证明，而且要尽快把买房资金转到美国或中国境外。美国买房子出价时必须要附上押金，资金证明和合格贷款的证明，让卖方知道你有购买能力。第二，要了解局部房地产市场。洛杉矶很大，好地方，好学区的城市很多。比如阿卡迪亚跟尔湾这两个城市就差别很大。第三，要了解房地产方面的基本税法。如房屋租金是要报税等等；了解管理费，地税是多少？买卖双方过户费又有哪些？作为房东，有哪些基本义务？如果是投资，必须了解本地的租赁市场。

 

3、出售房产需缴资本利得税（所得税）

拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。在加州，外国人出售美国房产，需要缴纳“资本利得税”也就是所得税，联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金，卖出是100万美金，卖主赚了20万，这所得的20万，要交25%（5万美金）的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时，会有一定的免税额度，比如夫妻可以50万美金的免税额，单身有25万美金的免税额度。

 

4、贷款

在美国购置房地产也是可以贷款的。目前在加州对外国人贷款的银行不多，目前有华资银行的华美银行、汇丰银行、富国银行、国泰银行等等。美国在经历了金融危机之后，贷款越来越严格。一般来说，外国人的贷款头款必须在40%以上。一般常见的贷款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式，它们比一般查收入的贷款利率会高一些，最高可以贷到200万美元。申请贷款的作业时间会比较长，如果你选择贷款的话，需要四十五天到六十天的过户期，这种贷款需查你居住国的收入，和国际信用。可以用个人名义，也可以用公司名义，一个名字最多可以贷款买三个房产。在银行方面，会要求贷款人提供

1. 有效的护照和签证

2. 工作收入证明和报税证明（有些需要中英文公证)

3. 银行存款证明，以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。

 

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